Impacto del Covid-19 en Bienes Raíces - Bienes Raíces en Tiempos de CoronaVirus



Sin duda alguna, ya se observa el impacto de esta pandemia en todos los sectores económicos a nivel mundial.



Especificamente en Estados Unidos, Los niveles de desempleo que hemos visto actualmente superan todas las cifras históricas. Para ponerlo en perspectiva, durante la crisis financiera 2007/2008,  en el punto más crítico se introdujeron unas 650,000 "solicitudes de ayuda por desempleo". En estos momento estamos sobre los 6.6 millones de solicitudes. Esto trae como consecuencia reducción en el consumo, falta de liquidez en potenciales compradores y apuros en propietarios actuales.

 

¿Qué estamos viviendo en los diferentes sectores de la industria inmobiliaria?

 

El sector de “propiedades de renta” (rental properties) ya está sufriendo las consecuencias  de inquilinos que han perdido sus fuentes de ingreso y que muchos de ellos , al no tener reservas,  no pudieron pagar su mensualidad en el mes Abril; viéndose obligados a solicitar planes de pagos. Las rentas en el mes de Mayo no tienen un futuro diferente. Adicionalmente, el gobierno ha suspendido temporalmente las medidas de presión que suelen utilizar los propietarios como los desalojos y las penalizaciones por no pagar a tiempo (late fees).  Sin embargo, es importante  advertir que ésta es una medida temporal; que una vez superada esta situación, se espera venga una ola importante de desalojos.

 

De la misma forma, la banca hipotecaria, condominios y asociaciones tendrán que trabajar con los propietarios para conceder extensiones en los pagos de las mensualidades correspondientes.

 

Bienes raíces comercial: El impacto en el comercio es indiscutible. Hoteles, restaurantes y tiendas están generando mínimos ingresos. Los propietarios de los centros comerciales están viviendo una situación similar a la de los propietarios residenciales, trabajando en planes de pago con los inquilinos.  La clave para su recuperación inmediata está directamente vinculada con el tiempo que sea necesario mantener las medidas de distanciamiento social y/o cuarentena.

 

Construcción

La construcción y el resto de los bienes raíces en  Florida, están considerados “negocio esencial”, lo cual  significa que no están sujetos a las medidas de confinamiento obligatorio. Sin embargo, el suministro de materiales de construcción se ha visto también afectado ya que alrededor de un 30% de los materiales son importados de China (basado en NHBA) y productos terminado como electrodomésticos, lavamanos, bañeras y  demás accesorios.

 

Banca hipotecaria

 

A pesar de haber reducido las tasas de interés, se estiman políticas más estrictas para los solicitantes de préstamos hipotecarios que trabajan por cuenta propia y para aquellos que tengan una tasa de deuda de 43% o más con respecto a su ingreso, lo cual impide el acceso a esos préstamos.

 

 

Excelente panorama para los inversionistas!

 

Al igual que en la crisis financiera 2007/2008, inversionistas con visión y liquidez ya se están preparando para tomar ventaja de excelentes oportunidades de inversión en el futuro cercano.  Esta lamentable situación pudiera ser una oportunidad para ti señor inversionista.

 

¿Quisieras ser uno de esos inversionistas? ¿Quieres ser el primero en enterarte de esas oportunidades?

 

Coordinemos una breve cita, es importante avanzar y estar preparados para tomar acción de inmediato.

Margarita Avila P.A.

Telefono 786-288.0152 

www.margaritaavila.com





Covid-19 ¿Colapsará la Industria Inmobiliaria? ¿Nos dirigimos a una crisis similar a la del 2007/2008?



La industria inmobiliaria se está viendo fuertemente afectada por la situación actual y se estima que empeorará antes de comenzar a ver mejoría; todo va a depender del tiempo que se requiera mantener las medidas de distanciamiento social y /o  cuarentena, lo cual ha impactado a varios sectores de la economía, por no decir a todos.

 

Un  Estudio realizado por Zillow, sobre los efectos de pandemias anteriores en nuestra industria reveló que la actividad inmobiliaria, compra/venta de bienes inmuebles, se afectó dramáticamente; sin embargo, los precios se mantuvieron y,  en el peor de los casos, disminuyeron  levemente, ya que el número de transacciones durante la pandemia fue mínima como para reflejar una caída en los precios… La situación se reflejó como un efecto de pausa en el mercado.

 

Crisis Financiera 2007/2008 vs Situación Actual

A diferencia del 2007/2008, durante esta pandemia el Gobierno Federal ha implementado medidas para prevenir el colapso de la industria inmobiliaria, decretando la suspensión de embargos (Foreclosures) y ordenado a las financiadoras la reducción o extensión de plazo de pago en hipotecas respaldadas por el gobierno (Freddie Mac, Fannie Mae o FHA)

 

Sin embargo, en USA, los niveles de desempleo que hemos visto actualmente superan todas las cifras históricas. Para ponerlo en perspectiva, durante la crisis financiera 2007/2008,  en el punto más critico se introdujeron unas 650,000 solicitudes de desempleo. En estos momento estamos sobre los 6.6 millones de solicitudes de desempleo. Esto trae como consecuencia reducción en el consumo, falta de liquidez en potenciales compradores y apuros en propietarios actuales. Esta situación no tiene precedente; por lo tanto, es impredecible vaticinar el panorama que tendremos una vez que pase esta tormenta, pero sin duda alguna, cada uno de los sectores de la industria inmobiliaria se verá afectado.



No obstante, al igual que en la crisis financiera 2007/2008, inversionistas con visión y liquidez ya están preparados para tomar ventaja de excelentes oportunidades de inversión en el futuro cercano.  Esta lamentable situación pudiera ser una oportunidad para ti señor inversionista.

 

¿Quisieras ser uno de esos inversionistas? ¿Quieres ser el primero en enterarte de esas oportunidades?

 

Coordinemos una breve cita, es importante avanzar y estar preparados para tomar acción de inmediato

Margarita Avila P.A.

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¿Tu Inquilino No Puede Pagar? ¿Cómo manejar la situación en tiempos de Corona Virus?



Este es un momento de incertidumbre a nivel mundial. Sin embargo, una cosa es cierta, gran parte de la fuerza laboral no puede

acudir a sus trabajos debido a las medidas de distanciamiento social. Es evidente que esta situación ha afectado a todos los sectores de la economía.


Esto se ha traducido en reducción de personal y/o reducción de horas de trabajo, trayendo como consecuencia más de 6.6 millones de solicitudes de desempleo en USA (record histórico) y se estima que pasemos los 25 millones en las próximas semanas.

 

Por esto es importante que como inversionista, dueño de “propiedades de renta”, te prepares ante el escenario de que el inquilino no pueda pagar la renta.

 

¿Qué se puede hacer si tu inquilino no puede pagar? 


Los siguientes 5 pasos te pueden ayudar a navegar esta tormenta:

 

Paso #1: Se Empático

Recordemos que los inquilinos son personas, que al igual que nosotros, están atravesando por tiempos de miedo e incertidumbre y que en muchos casos, pueden estar en una peor situación que la tuya.

 

Recuerda que, de alguna manera, todos estamos juntos en esta situación.  En primer lugar escucha a tu inquilino y trata de colocarte en su lugar. Comprender y aceptar la situación es importante.

 

Sin embargo, a pesar de entender que esta situación nos afecta a todos, todavía necesitamos la renta cierto? No podemos sobrevivir financieramente sin ella. Esa renta nos permite pagar property taxes, mantenimiento/HOA, seguro, property manager, hipoteca, etc.

 

Así que pasemos al paso #2

 

Paso 2: Ten un plan claro

Puede parecer un punto obvio pero es importante brindarle seguridad y control al inquilino. Por lo tanto, antes de hablar con el/ella, es importante que tengas un plan claro por escrito y que no improvises la conversación, ni la toma de decisiones. El inquilino necesita saber que existe una dirección clara y que estás muy bien asesorado.

 

Paso 3: Deja claro que la renta debe pagarse

 

La realidad es que las personas en una situación como esta, a menos que tengan reservas, podrán pagar solo algunas de sus cuentas pero no todas. ¿Cuáles pagarán? es de esperarse que paguen aquellas cuentas que le traigan las mayores consecuencias.

 

Por lo tanto, tus inquilinos van a tener que tomar decisiones financieras importantes y cuando tengan que decidir, por ejemplo, entre pagar el televisor pantalla plana o un desalojo (eviction) la balanza de consecuencias se inclina a pagar la renta.

 

Tomando en cuenta que esta es una situación sin precedentes,  es por lo que resulta muy importante estrechar lazos con ellos, sin dejar de advertirles acerca de las consecuencias de no pagar la renta. Es decir, el inquilino debe tener claro que es un momento muy difícil para todos y que una forma de enfrentar la crisis es teniendo claro cuáles de las obligaciones contraídas debe darle prioridad.

 

Probablemente tu inquilino esté al tanto que los desalojos (evitctions) están suspendidos (temporalmente) en gran parte de los Estados Unidos. Por lo tanto, es importante que le comuniques a tu inquilino que a pesar de esa suspensión temporal, el pago de la renta no esta suspendido.

 

El hecho de que no puedas iniciar un proceso de desalojo, no significa que no puedas comenzar un proceso de desalojo inmediatamente levanten la medida. Lo cual puede afectar el crédito e historial del inquilino. Sin embargo, no se trata de amenazar, recuerda que si pudieras desalojar al inquilino, existe una orden de confinamiento obligatorio ,en gran parte de los Estados Unidos, lo cual imposibilita conseguir un inquilino nuevo.

 

De la misma forma que fuiste  empático con él, trata de que él  comprenda también cuál es tu situación y evitar el efecto domino.   Comunícale de muy buena manera que tu también tienes cuentas que pagar (property taxes, condominio/HOA, hipoteca, etc) y que a pesar de que los embargos (foreclosures) estén suspendidos, no quiere decir que tu como dueño no tengas que pagar la hipoteca o el condominio. Todo se acumula para el futuro.

 

Paso 4: Proporciona opciones

 

Ahora es el momento de darle opciones al inquilino

1-    Aplicar a la ayuda de gobierno?

2-    Pedirle dinero a algún familiar o amigo?

3-    Pagar con alguna tarjeta de crédito?

 

Paso 5: Plan de Diferimiento de Renta

Utilízalo solo en el peor escenario. Si ninguna de las opciones anteriores es una solución para tu inquilino, presenta esta última alternativa ya que si presentas esta posibilidad desde el principio la mayoría la tomarían. Recuerda “pagaran aquellas cuentas que le traigan las mayores consecuencias” así que es necesario que coloquen el pago de la renta como una prioridad.

 

Idealmente presentar esta opción cuando el inquilino no ha pagado la renta en lugar de cuando el inquilino manifiesta la duda de no poder pagar la renta.

 

Es aquí donde entra el Plan de Diferimiento de Renta que le demuestra al inquilino que tenemos un plan de contingencia

1-    Pregunta cuánto puede pagar o abonar en este momento? Lo mas probable es que a pesar de no tener con que pagar la renta en su totalidad, pueda pagar una parte.

2-    Una vez que te diga cuanto pueden abonar, insiste en un poco más. Ten siempre presente que algo es mejor que nada. Recuerda que en gran parte de los Estados Unidos hay orden de confinamiento obligatorio lo cual imposibilita conseguir un inquilino nuevo.

3-    Una vez acordado el “abono”, permite que el inquilino pague el resto de la renta en plazos a través de una cláusula adicional al contrato (addendum to contract)

a.     Opción 1: Divide el monto adeudado y distribúyelo en partes iguales por los próximo meses del contrato, o

b.     Opción 2: Divide el monto adeudado y distribúyelo en partes iguales por los próximo meses del contrato, sin contar el próximo mes (si piensas que esta situación no va a cambiar el próximo mes)

c.     Opción 3: Divide el monto adeudado y distribúyelo en los últimos 2 o 3 pagos del contrato

 

Recuerda que estamos en una situación sin precedente, no sabemos exactamente lo que va a pasar,  ni cuándo volveremos a la “normalidad”. Confiamos en que tenemos la habilidad para navegar y sobrepasar esta tormenta así como lo hemos hecho en el pasado.

 

 Source: https://www.biggerpockets.com/blog/tenants-unable-pay-rent-landlord-advice

Margarita Avila P.A.

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¿Cómo reducir la tasa de desocupación en tiempos de CoronaVirus?


Con más de 16 millones de solicitudes de ayuda por desempleo en los Estados Unidos, los propietarios e inversionistas a lo largo de todo el país están navegando por aguas desconocidas. Por lo tanto, es clave crear nuevas estrategias que nos ayuden a reducir o mantener la tasa de desocupación para sobrevivir esta tormenta.



Propiedades Desocupadas (sin inquilinos)



-  Haz Concesiones

ESTE ES UNA DE LAS ESTRATEGIAS MÁS UTILIZADAS DURANTE ÉPOCAS DE RECESIÓN.

 

Pero es el tipo de concesión  lo que puede hacer la diferencia entre tener la propiedad desocupada  o rentada. Intenta, por ejemplo:

 

1)    50% de descuento en el primer mes

2)    25% para los primeros 2 meses

3)    Un descuento equitativo durante todo el contrato ($200 off mensual)

4)    Un mes gratis (el último mes, no el primero)

5)    Reduce los  costos de mudanza (moving costs)

6)    Elimina o flexibiliza las políticas de mascotas, depósitos, etc.

 

- Monitorea tu competencia

En un mercado “normal”, es importante que tu o tu agente inmobiliario,  monitoree, cada 7 a 15 días la posición de tu propiedad con respecto a la competencia para poder realizar los ajustes correspondientes. En un mercado “normal” las propiedades pueden pasar varias semanas o meses sin cambiar de precio. Sin embargo, durante una etapa de recesión, el número de personas que se mudan disminuye, haciendo que los propietarios más experimentados modifiquen los precios con más frecuencia para poder atraer a eso pocos prospectos. Por lo tanto, es imperativo que tú o tu agente analice el mercado periódicamente:

 

·      ¿Alguna propiedad entró al mercado?

·      ¿Alguna propiedad salió del mercado? (se rentó, se venció, etc)

·      ¿Alguna propiedad bajó el precio?

·      ¿Alguna propiedad esta ofreciendo algún incentivo que la haga más atractiva que a tu propiedad?

 

 

 

Propiedades Alquiladas

 

En las propiedades alquiladas y dentro de la presente realidad se observa , por una parte, inquilinos quieren abandonar la propiedad por no poder pagar y, por otra parte, inquilinos que se quieren quedar, pero no pueden pagar.

 

En muchos casos, financieramente conviene que se queden;  por lo tanto, ofréceles cualquiera de los incentivos mencionados anteriormente.

 



 

Crea nuevas formas de publicidad

Tal vez,  siendo la publicidad un ingrediente indispensable para la vida saludable de toda inversión,  dentro de esta emergencia sanitaria  como también llaman a esta pandemia,  la publicidad se ha convertido en un verdadero desafío para los arrendadores y/o sus agentes inmobiliarios para el momento de mostrar las propiedades.

 

 ¿Qué  estrategias implementar para hacer posible que las personas interesadas puedan ver el inmueble dentro de esta medidas de distanciamiento social  y/o cuarentena?

 

Primero que nada hay que entender que la forma tradicional de ver un inmueble, en estos momentos, en muchísimos casos no es posible; de allí la necesidad de que los arrendadores y/o sus agentes dispongan de medios físicos y tecnológicos que permitan mostrar a distancia la propiedad a los interesados.   En este sentido es recomendable que “ tú o tu agente evalúen la posibilidad de:

 

·      Dejar un “lock box” en la propiedad o en algún lugar cercano

·      Realizar un “tour virtual”

·      Realizar “open houses” virtuales

 

En cuanto a las plataformas o canales de publicidad, evalúa si vale la pena invertir en otras formas de promover tu propiedad virtualmente, como social media, plataformas de “apps”etc.


¿Tu inversión se esta viendo afectada por la crisis actual? 

 

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